高壓不減 樓市調(diào)控趨向建立長效機制
樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1至2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為97.89，比12月份回落了1個百分點，比去年同期回落5.01個百分點，國房景氣指數(shù)連續(xù)9個月下滑。
國務(wù)院總理溫家寶在14日的記者會上，進一步明確了對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心不會改變。溫家寶總理表示，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的代表委員認為，盡管樓市利益相關(guān)方博弈不斷升溫，但樓市調(diào)控松動的基礎(chǔ)并不存在。在中央堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松的形勢下，樓市調(diào)控效果將越來越明顯。隨著個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)等措施的落實，樓市調(diào)控長效機制將逐步建立、完善，預(yù)計未來一段時間，樓市調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化。
現(xiàn)狀 調(diào)控效果顯現(xiàn)
數(shù)據(jù)顯示，1至2月，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14.0%，增幅比2011年全年大幅下降18.9個百分點，比去年同期下降27.8個百分點，主要原因是去年同期市場成交量較大。其中，住宅銷售面積下降16.0%，辦公樓銷售面積下降8.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長11.4%。
在成交量大幅下滑的同時，成交均價也出現(xiàn)下跌。上海易居房地產(chǎn)研究院全國月度行業(yè)報告顯示，1至2月，全國商品房成交均價同比下降8.1%，較2011年6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個百分點；其中，住宅成交均價同比下降10.4%，較去年全年下降16.4個百分點。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計也顯示，2月，北京、上海、深圳、廣州等十大城市房價環(huán)比平均下跌0.24%，跌幅較上月擴大0.17個百分點。其中7個城市環(huán)比下跌，僅3個城市上漲。具體來看，成都和重慶跌幅最大，分別為1.34%和0.83%；北京、武漢跌幅在0.45左右；杭州、廣州跌幅介于0.1%至0.2%之間；上海微跌0.04%；南京、深圳環(huán)比上漲，漲幅小于0.4%；天津仍為漲幅最大的城市，環(huán)比上漲0.53%。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時說，從央行降低存款準備金率等舉動看來，當(dāng)前貨幣政策有所放松，加上年初銀行的信貸額度寬松，開發(fā)企業(yè)融資狀況比去年年底有所改觀。但為了加快回籠資金，包括保利、招商、華潤等不少開發(fā)企業(yè)都加入了降價促銷陣營，且促銷范圍和促銷力度都明顯大于以往。
記者了解到，在調(diào)控政策高壓之下，2012年初各城市新盤上市量大幅減少，加之2月樓市成交量略有恢復(fù)，因此2月部分城市庫存量小幅下降。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，上海商品住宅可售量下降14.48萬平方米，青島商品住宅可售面積下降27.07萬平方米，南京下降23.13萬平方米；北京庫存略有增加。
接受記者采訪的代表委員認為，目前樓市調(diào)控效果正在顯現(xiàn)，投機、投資性需求得到明顯抑制，房價也在逐步合理回歸。全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海說，今年中央將會繼續(xù)嚴格執(zhí)行對房地產(chǎn)的調(diào)控，政策基調(diào)不會發(fā)生變化，總體偏緊，目標就是促使房價合理回歸。
政策 調(diào)控高壓不減
在樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)的同時，樓市利益相關(guān)方的博弈也日益升溫。楊紅旭說，進入2012年以來，個別城市有意救市，部分城市則有意放松限購，但這些措施僅屬曇花一現(xiàn)?？梢?，盡管一些地方想放松樓市調(diào)控，但中央對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心依然。
中原集團研究中心指出，部分地方由于微調(diào)幅度過大，終只是曇花一現(xiàn)。而一些地方針對剛需或改善性需求的“微調(diào)”則得到了默許，主要涉及信貸松動、購房優(yōu)惠、價格限制等方面。
中原集團研究中心認為，信貸微調(diào)使得過去“一刀切”的房貸緊縮得到改善，切實降低了剛需和改善性需求的購房成本。如，南京、合肥等地放寬公積金貸款；北京、深圳等地年初首套房貸恢復(fù)至基準利率。購房優(yōu)惠則主要通過經(jīng)濟或者制度方面的優(yōu)惠吸引剛需入市。如重慶、杭州的購房補貼；長春、無錫等地放寬購房落戶門檻。價格限制的放松則有利于調(diào)節(jié)供求關(guān)系。如，武漢等地相繼上調(diào)普通住宅標準使得市場上有更多滿足剛需的普通住宅；中山調(diào)高限價上限也擴大了有效供應(yīng)。
郭松海委員認為，樓市不景氣、交易量下滑，地方面臨較大財政壓力，所以有一些試探性調(diào)整。這種調(diào)整會影響市場對樓市調(diào)控的心理預(yù)期，但影響力很微弱，全國樓市調(diào)控松動的基礎(chǔ)并不存在。
全國政協(xié)委員、清華大學(xué)教授蔡繼明也表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)遠沒有實現(xiàn)，如果現(xiàn)在松手，以后會造成更大災(zāi)難。他解釋說，一旦現(xiàn)在松動，就會導(dǎo)致房價的強力反彈，甚至價格可能還會超過以往的水平；但實際上現(xiàn)在只是調(diào)控政策初見成效，價格遠沒達到理性的水平，不應(yīng)松動而是應(yīng)繼續(xù)加大調(diào)控力度。
國家發(fā)展和改革委員會主任張平近日在回答記者提問時說，對現(xiàn)在一些地方為了鼓勵購房采取了一些“沖動”舉動，中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖，促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
事實上，樓市調(diào)控高壓態(tài)勢一直未減。去年12月的中央經(jīng)濟工作會議明確，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。住建部負責(zé)人不久前也表態(tài)，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
趨勢 建立調(diào)控長效機制
在調(diào)控高壓態(tài)勢不減的大背景下，房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制將不斷健全、完善。政府工作報告明確提出，采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。
張平表示，要堅決貫徹好黨中央、國務(wù)院的決策部署，配合、會同有關(guān)部門，抓緊研究促進房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機制，努力增加普通商品房的供給能力，特別是增加中小戶型、中低價位住房的供給，堅決抓好保障性住房的建設(shè)，促進房地產(chǎn)業(yè)能夠長期健康穩(wěn)定發(fā)展。
住建部部長姜偉新近日也表示，今年年內(nèi)個人住房信息系統(tǒng)肯定會推出。第一步是實現(xiàn)40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)與住建部聯(lián)網(wǎng)。而該系統(tǒng)的落地將為加快推出房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長效機制奠定基礎(chǔ)。
在今年兩會上，對于如何建立樓市調(diào)控長效機制，代表委員們也給出了具體建議。全國政協(xié)委員安純?nèi)嗽陬}為“抓住有利時機建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制”大會發(fā)言中建議，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管，加快制度機制建設(shè)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機制。
安純?nèi)宋瘑T指出，深化住房制度改革的重點是進一步完善制度，明確政府職能。要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管。他建議，首先要堅持發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，有效運用土地、財稅、金融等調(diào)控手段，增加住房有效供給，分類調(diào)控住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展；其次，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，加強市場監(jiān)控和監(jiān)管，引導(dǎo)和穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制房價過快上漲。同時，還應(yīng)建立健全城鎮(zhèn)住房保障體系，完善房地產(chǎn)制度和法律法規(guī)。
安純?nèi)诉€指出，建立健全房地產(chǎn)市場信息和監(jiān)測體系，是搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)。要加快建立個人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建完整的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息庫；完善房地產(chǎn)統(tǒng)計制度，規(guī)范信息發(fā)布和監(jiān)測分析。此外，還要科學(xué)確定房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本目標，包括研究確定居民住房面積指導(dǎo)標準，制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的價值觀念和行為。
全國人大代表陳貴云則建議，利用稅收杠桿調(diào)控房地產(chǎn)投機行為。一方面，設(shè)立“資本增值稅”有效降低收益預(yù)期。對于在房地產(chǎn)出售、贈與、轉(zhuǎn)移中(不包括遺產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的繼承和贈與)的增值部分征收資本增值稅。為保證居民自住房出售的正當(dāng)權(quán)利，居民出售唯一一套自住房可以不征收資本增值稅；另一方面，設(shè)立“房產(chǎn)遺產(chǎn)稅”，對于價值超過一定額度的房產(chǎn)征收遺產(chǎn)稅；此外，設(shè)立“市政稅”防止房產(chǎn)閑置。當(dāng)房產(chǎn)閑置時，此稅由擁有者承擔(dān)；當(dāng)房產(chǎn)出租時，由承租人承擔(dān)，這可以提高房產(chǎn)的有效使用率，防止閑置。
接受記者采訪的代表委員認為，隨著樓市調(diào)控效果的不斷顯現(xiàn)，樓市調(diào)控將在高壓中趨于長效化、制度化。
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